Autor: Alexander Ziemann

BGH: Starre Renovierungsfristen unwirksam auch bei getrennten Klauseln

Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durch­führung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unange­messener Benachteiligung des Mieters un­wirksam, wenn die Verpflichtung als solche und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiedenen Klauseln enthal­ten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verständigen Mieters jedoch ein in­nerer Zusammenhang besteht, so dass sie als einheitliche Regelung erscheinen (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.Juni 2004 – VIII ZR 361/03 -).

BGH v. 22.9.2004 – VIII ZR 360/03 -, WM 04, 660; GE 04, 1450

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AG Charlottenburg: Abgewohnte Gasheizung als Härte bei Modernisierung

1. Baut der Mieter einer Ofenheizungswohnung mit Zustimmung des Vermieters eine Gasetagenheizung auf seine Kosten ein, gilt die Woh­nung für eine spätere Modernisierungsmaßnahme des Vermieters als Ofenheizungswohnung.

2. Investitionen des Mieters können nur dann als „Härte“ berücksichtigt werden und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters verhindern, wenn sie noch nicht „abgewohnt“ sind.

3. Spätestens nach 15 Jahren ist von einem Abwohnen der Investitio­nen für den Einbau der Gasetagenheizung auszugehen.

AG Charlottenburg v. 7.9.2004 – 214 C 201/04 -, GE 05, 58 LG Berlin v. 19.10.2004 – 65 S 318/04 -, GE 05, 59

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LG Berlin: Modernisierung und Instandsetzung im Außenbereich

Modernisierung – zur Ankündigungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen, Modernisierung im Außenbereich
1. Eine Baumaßnahme [hier: Einrüstung], die sowohl der Instandsetzung als auch der Modernisierung dient, muss nach § 554 Abs. 3 BGB formell angekündigt werden.

2. Werden für die Ankündigung die gesetzliche Frist und die Baumaßnahmen nicht erläutert, kann der Mieter eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung erwirken.

3. Eine schon im Mietvertrag erteilte Zustimmungserklärung zu etwaigen Modernisierungsmaßnahmen ist unwirksam.

LG Berlin 63 T 71/04 vom 07.09.2004; GE 2004, 1233

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LG Berlin: Anforderungen an Modernisierungsankündigung

1. Die fehlerhafte Berechnung der zu erwartenden Mieterhöhung, welche zu einer Abweichung von mehr als 10 Prozent führt, hat nicht die formelle Unwirksamkeit der Modernisierungsankündigung zur Folge.

2. Die schuldhaft falsche (zu niedrige) Angabe der zu erwartenden Mieterhöhung durch den Vermieter kann eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen, die zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führt.

3. Der Einbau eines Aufzuges stellt auch dann eine Wertverbesserung dar, wenn sich dessen Haltepunkte zwischen den einzelnen Etagen befinden und deshalb jeweils einige Treppenstufen überwunden werden müssen.

4. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist für die Frage der Duldungspflicht des Mieters unbeachtlich, solange die beabsichtigte Maßnahme eine Wohnwertverbesserung darstellt.

LG Berlin 67 S 27/04 vom 23.08.2004; MM 2004, 374

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BGH: Anspruch auf ausreichende Stromversorgung im Altbau

Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard verlangen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt.

BGH VIII ZR 281/03 vom 26.7.2004; WuM 2004, 527; GE 2004, 1090

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LG Berlin: mündliches Aussetzen einer Staffelmiete führt zur Unwirksamkeit

Vereinbaren die Mietvertragsparteien Jahre nach Vertragsabschluss mündlich die Änderung einer Staffelmietsteigerung für ein Jahr, liegt hierin ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 557 a Abs. 1 BGB, mit der Folge, dass ab diesem Zeitpunkt die Staffelmietvereinbarung insgesamt unwirksam wird.Dies gilt auch dann, wenn diese Änderung fälschlich als „Aussetzung“ bezeichnet wird.

LG Berlin 65 S 75/04 vom 20.07.2004; MM 2004, 374

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KG – Ausfrieren von Gewerbemietern zulässig

Die Unterbrechung der Wasser- oder Heizungsversorgung durch den Vermieter ist -jedenfalls nach wirksamer Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses wegen Verzuges des Mieters mit den Mietzahlungen und den Nebenkostenvorauszahlungen – keine Besitzstörung im Sinne des § 858 BGB.

KG 12 W 21/04 vom 08.07.2004; GE 2004, 1171

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BGH: Zulässigkeit einer Kautionsvereinbarung bei zusätzlicher Bürgschaft, Verbot der Teilzahlung

1. Die Vereinbarung einer Mietkaution bleibt auch dann wirksam, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich auf die Fälligkeitsregelung des § 550 b BGB a.F. Hingewiesen wird (entspricht § 551 Abs. BGB n.F.).

2. Die Vereinbarung einer Mietkaution bleibt auch dann wirksam, wenn zusätzlich die Stellung einer Bürgschaft vereinbart wird und Gesamtbetrag von Kaution und Bürgschaft drei Monatsnettomieten übersteigen.

BGH VIII ZR 243/03 vom 30.06.2004; ZMR 2004, 666

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BGH: formularmäßiger Kündigungsausschluss für bis zu 2 Jahre zulässig

Der formularmäßige Ausschluss des Kündigungsrechts für die ersten zwei Jahre der Vertragslaufzeit ist in einem Wohnraummietvertrag zulässig und verstößt nicht gegen § 307 BGB (früher: § 9 AGBG), wenn die Kündigung nach der Klausel für beide Seiten ausgeschlossen ist.

BGH VIII ZR 379/03 vom 30.06.2004; WuM 2004, 542

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