Informationen und Rechtsprechung zum Mietrecht
Der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann nicht erwarten, dass Geräusche von außen nicht mehr wahrgenommen werden.
Anders ist es nur bei Baumängeln (Trittschallschutz) oder vermeidbarem Lärm, für den der Mieter beweispflichtig ist.
AG Charlottenburg, Urteil vom 25.11.2004 – 211 C 476/02; GE 2005, 1199
„AG Charlottenburg: Zum Anspruch des Mieters auf Lärmfreiheit“ weiterlesen
1. Der Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung stellt eine Modernisierung dar, wenn eine Einsparung von durchschnittlich 9,2 % bezogen auf den Gesamtenergieverbrauch theoretisch festgestellt werden kann.
2. Der betroffene Mieter kann dabei nicht einwenden, sein konkreter Energieverbrauch liege niedriger. Denn es kommt auf den durchschnittlichen Energieverbrauch an.
LG Berlin Urteil vom 22. November 2004, -67 S 154/04- in MM 2005, 145
Die Umrüstung einer Gasetagenheizung auf Gaszentralheizung oder andere Formen der Zentralheizung wurde in der Vergangenheit immer deswegen als reine Instandsetzung angsehen, weil lediglich der Energieträger und/oder die Anlagentechnik ausgetauscht werde. Bei der Gasetagenheizung könne der Mieter aber seinen individuellen Verbrauch beeinflussen und heize daher günstiger als bei Zentralheizung.
Diese Rechtsprechung gibt die Zivilkammer 67. des LG Berlin jetzt auf: In einem Gutachten wurde eine (selbstverständlich abstrakte-) Energieeinsparung von 9,2 % der Gaszentralheizung gegenüber der Gasetagenheizung ermittelt. Das reichte der Kammer aus.
Die Entscheidung lässt außer Acht, dass bei einer Gasetagenheizung der Energieverbrauch individuell gesteuert und daher in besonderem Maße zu sparsamer Verwendung von Primärenergie motiviert wird. Fraglich erscheint auch, ob die lediglich geringfügige Energieeinsparung von rechnerisch 9,2 % eine nachhaltige Wertverbesserung darstellt. Vielmehr dürften derartig geringe Schwankungen und Unterschiede auf der Basis rein theoretischer Annahmen keine sichere Prognose über den Energieverbrauch ermöglichen.
BGH v. 17.11.2004 – VIII ZR 115/04 -‚ WuM 2005, 61; NZM 2005, 13; GE 2005, 50
„BGH: Betriebskostenabrechnung, Mieter muss rechnen!“ weiterlesen
Der Mieter von preisfreiem Wohnraum in Berlin hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Berliner Vermieter auf Zusendung von Belegkopien der Betriebskostenabrechnung.
LG Berlin, Urteil vom 15.11.2004 – 67 S 165/04 – in WuM 2005, 49
„LG Berlin: Kein Anspruch auf Übersendung von Betriebskostenbelegen!“ weiterlesen
BGH zum „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ bei verfehlter Umsatzerwartung (Gewerbemiete).
Zur Staffelmietvereinbarung bei Gewerberaummietverhältnisseen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 8. Mai 2002 – XII ZR 8/00 -, NJW 00, 2384, 2385; GE 02, 1056).
BGH v. 27.10.2004 – XII ZR 175/02 -, NZM 05, 63
„BGH: Keine Anpassung von Gewerbestaffelmiete, Wegfall der Geschäftsgrundlage“ weiterlesen
Im Falle der Vermietung einer unrenovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe des Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung vertraglich ausgeschlossen ist.
BGH vom 20.10.2004 VIII ZR 378/03 in GE 2005, 51
„BGH – Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung“ weiterlesen
Folgende Klausel verstößt nicht gegen AGB-Recht, insbesondere ist ihr nicht zu entnehmen, dass der durch das vom Vermieter ausgewählte Malerfachgeschäft zu erstellende Kostenvoranschlag ohne weiteres verbindlich und jeglicher Nachprüfung durch das Gericht entzogen sein sollte. Auch schließt die Klausel nicht die Möglichkeit einer kostengünstigen Endrenovierung in Eigenarbeit des Mieters aus:
„Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gemäß § 4 Nr. 6 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen.“
BGH v. 6.10.2004 – VIII ZR 215/03 -, WM 04, 663; GE 04, 1452
„BGH: Quotenklausel auch ohne Erwähnung der Eigenleistung wirksam“ weiterlesen
Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend.
Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.
Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können, so kann der Mieter erwarten, dass Lärm-schutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen.
Wird ein älteres Wohnhaus nachträglich um ein weiteres Wohngeschoss aufgestockt, so entsteht an der Mietwohnung, die vor der Aufstockung im obersten Wohngeschoss gelegen war, ein Mangel, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Anforderungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DINNormen an normalen Trittschallschutz genügt. Die Einhaltung der Anforderungen an erhöhten Trittschallschutz kann der Mieter nur dann verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist.
BGH v. 6.10.2004 – VIII ZR 355/03 -‚ WM 2004, 715; GE 2004, 1586; NZM 2005, 60
Kammergericht v. 30.9.2004 –8 U 54/03-‚ MM 04, 409 LS; GE 2004, 1392
„KG Berlin: Mietspiegel-Balkone und Herde beim Mietspiegel“ weiterlesen
Leitsatz: Werden die Betriebskosten – ohne dass dies vertraglich vereinbart ist – nach Miteigentumsanteilen umgelegt, ist die Abrechnung auch dann formal unwirksam, wenn die Differenz zwischen Miteigentumsanteilen und Wohnfläche nur gering ist.
LG Berlin v. 27.9.2004 – 67 S 158/04 -, MM 04, 410 und GE 2005, 617
„LG Berlin: Betriebskostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen unzulässig!“ weiterlesen