Kategorie: Kündigung

BGH – fehlende Betriebskosten als Kündigungsgrund

Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat.
BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 – VIII ZR 1/11 – in WuM 2012, 497

BGH – Kündigung für Sonstige

  1. Der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen.
  2. § 573 Abs. 1 Satz eins BGB verwehrt es dem Vermieter nicht, auch Umstände aus dem Interessenbereich dritter Personen insoweit zu berücksichtigen, als sich aus ihnen aufgrund eines familiären, wirtschaftlichen oder rechtlichen Zusammenhangs auch ein eigenes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt.
  3. Auch bei juristischen Personen des öffentlichen Rechts kann eine dem Kündigungsgrundes § 573 Abs. 2 Nummer zwei BGB (Eigenbedarf) entsprechendes Artverwandtesinteresse vorhanden sein.

    BGH, Urteil vom 9.5.2012 -VIII ZR 238/11-in WuM 2012, 388

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BGH – Schriftform bei Kündigungsverzicht durch formlosen Nachtrag

Vereinbaren die Parteien bei Auswechselung des Mietgegenstandes die Fortgeltung des bisherigen Mietvertrages, der wegen des Ausschlusses bestimmter Kündigungsgründe gemäß § 550 BGB der Schriftform bedurfte, ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt ist, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben (Festhaltung BGH, 25. Juli 2007, XII ZR 143/05, NJW 2007, 3202 und BGH, 24. Februar 2010, XII ZR 120/06, NJW 2010, 1518).

BGH, Beschluss vom 24. Januar 2012 – VIII ZR 235/11 – in GE 2012, 686

BGH – Eigenbedarf für GbR Gesellschafter

  1. Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilienhausesvermieterin der Wohnungen dieses Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnungen auseinandergesetzt, tritt der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein
  2. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in der gesunde Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn in dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrages oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe Senatsurteil vom 17.6.2007 -VIII ZR 271/06- in WuM 2007,515).

    BGH, Urteil vom 23.11.2011 -VIII ZR 74/11-in WuM 2012, 31

KG – vollständige Versorgungssperrung bei Friseur

Mit der Beendigung des Mietvertrages (hier: Ladenlokal mit Frisörsalon) endet auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Bei der Prüfung der Frage, ob der Vermieter gleichwohl nach Treu und Glauben zur Versorgungsleistung verpflichtet bleibt, ist das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Gebrauchs gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Einstellung der Versorgungsleistungen abzuwägen. Unerheblich ist dabei das Räumungsinteresse des Vermieters. Es muss bei der Abwägung zurück stehen, wenn der Mieter auf die Versorgungsleistung (hier: Wasser) für seine Gewerbe zwingend angewiesen ist.

KG, Beschluss vom 16.5.2011-18 U 2/11- in WuM 2011, 519

LG Berlin – Kündigungsverzicht durch Nachtrag

Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf – wie der gesamte Mietvertrag – gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.

LG Berlin, Urteil vom 06. Mai 2011 – 63 S 439/10 – in GE 2011, 1085

Anmerkung: Ein Fall mit hoher praktischer Relevanz in Berlin. Der Kündigungsverzicht in dem für die vorherige Wohnung der Mieter verwendeten formularmäßigen Mietvertrag der WBM hatte folgende Formulierung:

Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einbehaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietver­hältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach Nr. 9 AVB.

Die Nichtzulassungsbeschwerde der Mieter wurde nach Hinweis des VIII. Zivilsenats des BGH zurückgenommen. Das Urteil ist damit rechtskräftig.

BGH – Voraussetzung der Verwertungkündigung bei Abriss

  1. Eine vom Vermieter wegen eines geplanten Abrisses und Neubaus ausgesprochene Kündigung genügt dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB, wenn dem Mieter mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant.
  2. Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung (hier: Abriss eines Gebäudes mit geringem, angemessenen Wohnbedürfnissen nicht mehr entsprechendem Wohnwert zwecks Errichtung von Neubaumietwohnungen).

BGH, Urteil vom 09.02.2011 – VIII ZR 155/10 – in WuM 2011, 171

Unerlaubte Untervermietung trotz Anspruch, Schweigen des Vermieters

  1. Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.
  2. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
  3. Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.
  4. Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen.

BGH, Urteil vom 02.02.2011 -VIII ZR 74/10- in GE 2011, 401