Kategorie: Kündigung

BGH – formularmäßiger Kündigungsausschluss über mehr als 4 Jahre

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.

BGH, Urteil vom 08.12.2010 -VIII ZR 86/10- in WuM 2011, 35

Eigenbedarfskündigung: Anbietungspflicht des Vermieters

Zwar kann ein Vermieter gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Kündigung stellt sich jedoch als rechtsmissbräuchlich dar und ist unwirksam, wenn der Vermieter seine Pflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) verletzt, dem Mieter eine während der Kündigungsfrist frei gewordene (vergleichbare) Wohnung in seinem Anwesen anzubieten.

BGH, Urteil vom 13.10.2010 -VIII ZR 78/10- in WuM 2010, 757; GE 2010 1684

Üble Nachrede des Vermieters – Zerrüttungskündigung des Mieters

Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann.

BGH, Urteil vom 15.09.2010 -XII ZR 188/08- in GE 2010, 1413

Vermieters Räumung, verbotene Eigenmacht, Schadensersatz

  1. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet (Bestätigung der Senatsurteile vom 6. Juli 1977, VIII ZR 277/75, WM 1977, 1126, und vom 1. Oktober 2003, VIII ZR 326/02, WuM 2003, 708).
  2. Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind (Anschluss an BGH, 27. September 1951, IV ZR 155/50, BGHZ 3, 162).
  3. Zu den Anforderungen an eine Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO.

BGH, Urteil vom 14.07.2010 -VIII ZR 45/09- in WuM 2010, 578 und GE 2010, 1189

Keine hilfsweise ordentliche Kündigung wegen rückständiger Verfahrenskosten

Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle befriedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die im erledigt erklärten Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat.

BGH, Urteil vom 14.07.2010 -VIII ZR 267/09- in WuM 2010, 571 und GE 2010, 1197

Sonderkündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis

  1. Ob ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung eines Ladengeschäfts vorliegt, ist im Einzelfall unter Abwägung der Interessen der Vertragsparteien zu beurteilen. Grundsätzlich darf auch ein Untermieter keine Verwendungszwecke verfolgen, die dem Mieter nach dem Inhalt des Hauptmietvertrags nicht gestattet wären. Allerdings muss sich ein Vermieter, der nicht nur die Zustimmung zu einer Untervermietung, sondern auch die zu einer Nutzungsänderung allein bei Vorliegen eines wichtigen Grundes versagen darf, an dieser Gestaltung festhalten lassen und kann nicht erwarten, durch eine Ausdehnung des Begriffs des „wichtigen Grundes“ zu Lasten des Mieters nicht Vertragsinhalt gewordene Einschränkungen zu realisieren.
  2. Haben die Parteien vereinbart, dass der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung nur aus wichtigem Grund versagen darf, der Mieter also darüber hinaus einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat und verweigert der Vermieter bei einer derartigen Vertragsgestaltung seine Zustimmung zur Untervermietung ohne wichtigen Grund, begeht er eine Pflichtverletzung gemäß § 280 BGB und macht sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.06.2010- I-24 U 32/10 – in GE 2011, 336

Begründung der fristlosen Kündigung in nicht einfachen Fällen

Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinaus gehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 22.12.2003 -VIII ZB 94/03- in NJW 2004, 850).

BGH, Urteil vom 12.05.2010 -VIII ZR 96/09- in GE 2010, 975

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Erneute Fristsetzung vor Kündigung nach 9 Monaten

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Gesundheitsgefährdung setzt grundsätzlich eine vorherige Fristsetzung voraus (Festhaltung BGH, 18. April 2007, VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177). Ob eine Fristsetzung ausnahmsweise nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1, 2 BGB entbehrlich ist, ist keiner allgemein gültigen Klärung zugänglich, sondern vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.

BGH, Beschluss vom 13.4.2010 -VIII ZR 206/09- in GE 2010, 842; WuM 2010, 352

BGH – rechtsmissbräuchliche Kündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis

Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich, wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht

BGH, Urteil vom 11.11.2009 -VIII ZR 294/08- in DWW 2010, 18 und WuM 2010, 30