Kategorie: Vertragsrecht

BGH – Garagenmiete und Wohnung

  1. Sind Wohnung und Garagebestandteil eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Kündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig.
  2. Bei einem schriftlichen Mietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen; es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf dem selben Grundstück liegen.

BGH, Urteil vom 12.10.2011 -VIII ZR 251/10- in WuM 2012, 14

Kostenumlage „Centermanagement“ bei Gewerbemiete intransparent

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.

BGH, Urteil vom 03.08.2011 -XII ZR 205/09- in GE 2011, 1301

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Förderungsvertrag und Durchschnittsmiete WBS

Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Fördervertrages von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei einer Erhöhung der Durchschnittsmiete der von ihm zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete erhöht, wirksam.

BHG, Urteil vom 13.07.2011 -VIII ZR 261/10- in WuM 2011, 516

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AG Köln – Verjährung auch nach kurzer Besichtigung

Die kurze Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt auch, wenn der Vermieter die Mietsache nur vorübergehend und noch nicht endgültig zurück erhält, soweit er sich ein umfassendes Bild von den Mengen, Veränderungen und Verschlechterungen an der Mietsache und den Vermieter mit benutzten Teilen machen kann.

AG Köln, Urteil vom 8.6.2011 -200 1C 25/11- in WuM in 2012, 375

LG Berlin – Kündigungsverzicht durch Nachtrag

Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf – wie der gesamte Mietvertrag – gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.

LG Berlin, Urteil vom 06. Mai 2011 – 63 S 439/10 – in GE 2011, 1085

Anmerkung: Ein Fall mit hoher praktischer Relevanz in Berlin. Der Kündigungsverzicht in dem für die vorherige Wohnung der Mieter verwendeten formularmäßigen Mietvertrag der WBM hatte folgende Formulierung:

Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einbehaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietver­hältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach Nr. 9 AVB.

Die Nichtzulassungsbeschwerde der Mieter wurde nach Hinweis des VIII. Zivilsenats des BGH zurückgenommen. Das Urteil ist damit rechtskräftig.

KG – Renovierung vor Auszug Minderung

Ist ein Mietvertrag wirksam gekündigten renoviert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters, war vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume, so das eine Benutzung der Räume während der Zeit der Renovierung ausgeschlossen ist, ist die Miete trotz des Auszug des Mieters während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert.

KG, Urteil vom 10.3.2011 -8 U 187/10- in WuM 2012,142

BGH – formularmäßiger Kündigungsausschluss über mehr als 4 Jahre

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.

BGH, Urteil vom 08.12.2010 -VIII ZR 86/10- in WuM 2011, 35

BGH – Keine Beschaffenheitsvereinbarung Wohnfläche

Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene.

BGH, Urteil vom 10.11.2010 -VIII ZR 306/09- in GE 2011, 49 und WuM 2011, 11